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商業故事|房地產:一部“硬通貨”史

2022年12月02日 18:20   21世紀經濟報道 21財經APP   張敏,胡暄悅
“對于房地產來說,以過去的美好時代作為參照已經不現實。”

21世紀經濟報道記者 張敏 實習生 胡暄悅 北京報道

自從1998年房改以來,我國的房子從來沒有像今天這樣難賣。

2022年11月初,南寧軌道地產發布促銷政策,凡在2022年11月11日-12月31日期間,成交軌道地產任一項目住宅房源的客戶,享受免費坐地鐵10年的福利。

這是今年眾多“出圈”的房地產促銷政策之一。此前,河南開發商推出“小麥換房”、“大蒜換房”,江蘇、浙江的開發商推出“西瓜換房”、“水蜜桃換房”,廣東某房企推出“荔枝換房”,重慶某房企安排人手為客戶收稻谷。還有個別城市要求公務員賣房……

在以往,這樣的促銷政策幾乎不可想象。拋開“一張圖紙就能賣錢”的“上古時代”不談,市場好的時候,購房者為獲得一套房源,甚至需要動關系擠破頭,對于價格折扣都不敢做奢望,何況這些“附加服務”。

如今,即使房貸利率已經降到歷史低點,開發商仍需使出渾身解數來“迎合”購房者。

但市場似乎仍不“買賬”。2022年1-10月,全國商品房銷售規模同比下降超過兩成。其中,10月單月的商品房銷售面積創近11年的同期最低,銷售額為近7年同期最低。

作為衡量財富的尺度,過去多年來,房地產一直被視為“硬通貨”。但近幾年,在經濟波動的潮起潮落中,房地產變得不再“硬氣”。房價只漲不跌的神話被打破,一些購房者開始發現,自己面臨收不到房的風險,因為財大氣粗的開發商也有挺不住的時候。

社會對房地產的信任開始下降,哪怕是經歷過“黃金時代”從業者,也對這個行業的前景產生疑慮。當“信心”正在成為房地產業的關鍵詞時,說明信心已是稀缺品。

房地產是如何失去光環的?表面上,去杠桿政策正在使房地產褪去金融屬性,恢復居住本質,但只有站在經濟運行、城市發展、人口變化的周期視角下,房地產的角色才會更加清晰。

“萬人搖號”與“飯桌競價”

很多人羨慕早年的購房者,因為他們借助房產增值實現了財富躍升。但他們購房過程中的忐忑心情,與后來者無異。

2007年,李娟(化名)在北京東北四環的望京區域購買了一套商品房,這是她人生中的第一套房子。李娟至今還記得開盤時的場景,“項目很大,但售樓處很小,選房的時候是在一個禮堂里。禮堂里坐滿了人,過道里都是站著的人。”

從登記信息到正式開盤,李娟等待了兩個多月,期間既有家族籌款,也有貨比三家。李娟惴惴不安,她曾經夢到房價下降,自己陷入債務深淵。開盤當天,近萬人參與排號,遠多于房源數量。李娟在第247號被搖中,這使她幸運地搭上了北京房價上漲的列車——6個月后項目的第二期開盤時,價格上漲了差不多30%。

銷售人員后來告訴她,前100多名中標者基本都是“關系戶”,拋開這一部分,真正能搖上號的概率還不到1/5。李娟每次回想起來都覺得,“確實很幸運,不然可能就放棄了”。

6年后,已經結婚生子的李娟決定在西城區德勝片區為兒子購買學區房,這是北京教育資源最優質的學區之一。

李娟看上了一套不到80平方米的小兩居,“房主很和善,但就給了個底價,別的沒多說。”由于房子很搶手,李娟又多次向房主詢問價格意向,對方只是告訴她,“有誠意買的話,再等幾天。”

一周后,房主在飯店訂了一個大包間,邀請所有“有誠意”的買家前來就餐。席間,在中介人員的見證下,近20個買家競相加價。最終,一個生意人在加價50萬后購得了這套房子。

后來,李娟終于在同小區里買了一套學區房,但“飯桌競價”的場景讓她永生難忘。“我到現在都想不起來那天晚上吃的什么,就記得桌上的人在報數字,中介也不吃飯,拿著筆在記。”

李娟是河北人,父母都是農民,2004年大學本科畢業后,李娟便留在北京工作和生活。如今,退休后的父母經常來北京和她同住。 

2000年,我國城市化率為36.22%,2021年的常住人口城市化率已經達到64.72%,20年間提高了近29個百分點。這期間,我國城市人口增加了約4.5億人。

人口流動帶來的龐大住房需求,為樓市發展提供了強大動力。“萬人搖號”和“飯桌競價”,正是當時市場環境下的特殊產物。

自1998年房改以來,我國房地產市場經歷了20年的高速發展,市場規模快速擴大,房價保持上漲。即使放在國際視野下,這樣的房地產“牛市”也不多見。

在此過程中,2014年是一個不應被忽略的節點。在此之前,樓市總體供不應求,發展空間巨大,房價上漲動力充足。此后,總量的供需關系悄然變化,但區域性、結構性的缺口仍然存在。重點城市、核心區域的市場仍然前景廣闊,三四線樓市則借助棚改熱潮延續了昔日榮光。從業者通常將前一階段稱為樓市的“黃金時代”,后一階段稱為“白銀時代”。

這兩個時代也給了早期購房者足夠的回饋。李娟的第一套房子是父母在住,如今的價格已是購買時的5倍以上,那套學區房的市場價格也已上漲了兩倍多。

副業變主業

近幾年,在愈加完善的調控政策下,我國房價快速上漲的局面已經得到控制。但大眾對于房地產“硬通貨”的印象仍然深刻,這既來自于對過去20年房價上漲的切身體會,又是房地產與其他行業對比的結果。

吳磊是江蘇一家小型房企的營銷負責人,2007年到2011年間,他曾在無錫的一個房地產項目上做銷售總監,接待過各類客戶。最讓他印象深刻的,是來自浙江溫州、臺州等地的“炒房團”。

“‘炒房團’沒網上說的那么夸張,好多都是母親帶著女兒、兒媳婦來買房的,比較低調,表面上看不出來。”吳磊說,這些人出手闊綽,往往會買下同一單元的多套房產,但對房子的品質、地段也有要求。

溫州、臺州有大量出口型加工業企業,其中很多都是小型家族企業。在家庭分工上,丈夫和兒子把主要精力放在工廠里,女眷們在外出游玩的同時,順便置業投資,是當時較為常見的現象。

2008年金融危機爆發后,這些外貿企業大多損失慘重,不少企業主負債累累。作為“副業”的房產投資,此時卻帶來了豐厚的回報。為應對危機,2009年,我國啟動“四萬億”投資計劃,其中部分資金進入房地產,推動樓市進入一個新的上漲周期。

吳磊回憶,這些業主后來賣掉房子時,價格至少翻了一倍。不僅彌補了工廠的損失,還有大量盈余。

制造業資金進入房地產的現象早已有之,其中以江、浙、閩、粵等東部沿海省份的資金最為踴躍,很多資金并不滿足于通過房產投資來獲益,而是涉足開發業務,深度介入這一“暴利”行業。這種現象一度引發過社會各界的擔憂,但企業界的人士普遍認為,從追求利益最大化的邏輯來看,此舉無可厚非。

2002年,知名服裝品牌雅戈爾進軍房地產,并通過在“長三角”一帶的布局,逐漸將業務做大。

2012年開始,雅戈爾的房地產業務營收規模連續5年超過服裝業務,成為主要營收來源。其中,2013年到2016年,雅戈爾房地產業務的營收維持在百億規模上下,占公司總營收的比重超過六成。

總體來看,雅戈爾的房地產業務利潤率是低于服裝業務的。但相比服裝業務的增長乏力,從2008年開始,房地產業務的營收增幅一度長期維持在40%以上的水平,很好地對沖了前者因匯率波動、海外需求疲軟、成本上升等帶來的業績影響。

“服裝、鞋襪是非周期行業,一般不大可能有快速增長,好的時候,每年增長能到兩位數就算不錯。”浙江某服裝代工企業負責人向21世紀經濟報道記者表示,外貿型服裝企業很容易受匯率波動、勞動力和原材料成本上升的影響。“如果是大品牌,還能有一些溢價,小品牌基本還是靠薄利多銷,像我們這種代工廠,利潤就更低了,有時候還虧本。”

相比之下,房地產業的周期性特征,使之能在上升期產生巨大的發展動力,也對經濟增長有強大的帶動力。根據國家統計局的數據,2021年,全國商品房銷售額突破18萬億,相當于2010年5.25萬億的三倍以上。同年,我國房地產業增加值為7.76萬億元,相當于2010年的3倍以上。

“神話”的落幕

在雅戈爾的業績中,房地產業務的貢獻并不穩定。2016年后,雅戈爾的房地產業務仍然偶有高光,但波動幅度明顯加大。2017年、2018年和2020年,房地產營收三次出現下滑。

2021年,雅戈爾做出業務調整,將原有的品牌服裝、地產開發、投資業務三大板塊,調整為時尚板塊、其他業務兩大板塊,并將時尚板塊確定為“核心主業”。這種調整蘊含的意圖已無需多言。

實際上,到2021年,除極少數企業真正做大外,制造業資金已經從房地產大規模撤退。少數制造業背景的房企退而求其次,變身為區域型小地產商,大部分則在前幾年房企大擴張中被并購。

轉變的信號是在2016年發出的。

2016年末,中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”(即“房住不炒”),正式宣布房地產業去杠桿進程開啟。2017年,新一輪樓市調控政策在各地啟動,并在此后幾年陸續加碼。

這些政策進一步抬高了購房門檻,將投資投機需求大量擠出。其直接效果是,房價漲幅明顯放緩,部分區域還出現下降。

根據21世紀經濟報道記者的調研,到2022年下半年,北京部分區域的二手房價格仍然低于2017年年初的水平。在土地資源稀缺的一線城市,房價能在5年間保持平穩甚至下降,放在以往不可想象。

作為“金字塔尖”的學區房,也告別了只漲不跌的“神話”。近年來,一些熱點城市開始實行“多校劃片”改革,同時通過教師輪崗,使教育資源的分配更加均衡。雖然這些改革距離理想效果尚遠,但學區房的價格開始得到遏制。

李娟向21世紀經濟報道記者表示,在一系列政策的調控下,她位于北京西城區德勝片區的學區房,這兩年的價格幾乎未發生變化。一些此前報價過高的學區房,價格還有所下調。

站在開發商的角度,房地產的投資價值也在減弱。上海易居研究院的統計顯示,2021年典型房企毛利率中位數為19.3%,同比下降4.4個百分點。凈利率和歸母凈利率的中位數也分別降低3.0和4.3個百分點,至7.7%和4.7%,達到歷史最低水平。

同期,典型房企ROE(凈資產收益率)普遍下降,中位數從2020年的16.29%降至8.11%。

在激烈的市場競爭下,房企只有進一步強化規模效應才能更好地生存。從2018年開始,房地產出現新一輪并購整合大潮,大量中小房企遭遇并購,或直接退出市場。

2019年春節過后,在同鄉的牽線搭橋下,福建地產商宋青玉(化名)將公司賣給了一家閩系20強房企,從此告別房地產。宋青玉是福州市長樂區人,通過鋼材貿易賺得人生“第一桶金”。多年前,他與合伙人一起遠赴西安開發房地產,在當地擁有兩個大型項目,貨值數十億。

賣掉公司前,宋青玉已經感到操盤壓力越來越大。“房價不漲,成本一直在漲。”他向21世紀經濟報道記者表示,隨著西安樓市調控政策的完善,房價上漲乏力,房地產的利潤空間下降。同時,越來越多的大型房企進入西安,既加劇了市場競爭,又擠壓了小企業的生存空間。“當你周邊都是萬科、保利、中海的項目,你的房子自然就不好賣了。降價也沒用,別人的成本比你還低。”

一些外部因素也不可忽視。“北方冬天要停工,空氣不好要停工,學生考試要停工,有重大活動要停工……一年下來,施工期經常不到6個月。”宋青玉說,對于“時間就是金錢”的房地產業來說,這無形中增加了很多成本。

賣掉公司后,宋青玉本有機會去收購方做項目管理,但他最終放棄,“太累了,這行業越來越不好做。”

破與立

2021年,曾收購宋青玉公司的那家20強房企被曝出債務違約。聽到消息后,宋青玉先是驚愕,后又覺得并不意外。“他們收購的錢都是借的,還沒有一次付清,后期的款是把房子賣掉后才支付的,相當于‘空手套白狼’。”宋青玉說。

在房地產企業的擴張中,使用少量資金,撬動杠桿進行拿地或收購,已經成為通用的操作模式。但這種模式之成立,需要有兩個先決條件:杠桿的存在,銷售的順暢。

近兩年來,這兩個條件先后不復存在。

2020年8月,監管機構推出“三道紅線”,即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1,根據“踩線”情況來確定房企的新增債務額度。此舉正式拉開房地產開發側去杠桿的序幕。

2021年下半年,金融機構開始大幅縮減房地產貸款,銀行信貸、債券融資均大幅受限。由于按揭貸款也遭到縮減,市場交易明顯降溫,至今仍未恢復。

房地產業的流動性迅速緊張,陸續有房企出現“爆雷”,包括看上去強大無比的頭部房企。企業借助資金杠桿獲取的資產——包括大量“優質資產”——開始成為負擔。

2022年11月,融創向中信信托和華融資本出售了旗下的兩個明星項目,北京泛海國際項目和上海董家渡項目。融創曾是房地產業的“并購王”,這兩個項目收購自泛海,融創持有尚不到三年。雖然在并購中有很強的議價能力,但在此次出售中,融創也作出了價格讓步。

購房者的心態也比較微妙。由于流動性緊繃,一些房地產項目處于停工狀態。部分已經買房并開始還貸的購房者,冒著法律風險選擇停貸,一度引發了“停工停貸”風波。項目投資方也不得不認清現實,無論選擇擠兌還是展期,都需要承受損失。

對于這些開發商、購房者和投資者來說,房地產已從“硬通貨”變成了“負擔”。

供給側與需求端的信心往往互為因果。在這輪迄今已達17個月的調整期中,各方對于房地產的樂觀情緒已消耗得差不多了。更重要的是,此時的房地產,已經不可能獲得類似“四萬億投資”的加持。且隨著樓市進入青銅時代,人口流動和城市化進程帶來的支撐作用在逐步減弱。在這種情況下,信心還能恢復嗎?

“對于房地產來說,以過去的美好時代作為參照已經不現實。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,城市化速度放緩、人口老齡化、經濟增長模式轉變的大背景,房地產已經告別高速增長。從監管層的定調上,房地產向居住、民生回歸,也意味著它的投資價值在減弱。

但他同時表示,就當下而言,信心的過度低迷也不正常。橫向對比來看,我國城市化率與發達國家仍有距離,且居民改善居住條件的愿望仍然強烈,這意味著仍將有大量的剛需和改善性需求。同時,租賃、城市更新、養老等業態的崛起,也將使房地產的價值在另一層面上體現。

近期,監管部門出臺房企融資的“三支箭”政策,逐漸恢復信貸、股權、債券融資。疊加其他穩樓市措施,力度不可謂不大。分析人士普遍認為,信心的重建并非易事,要形成市場各方的正向互動,進而促進市場的可持續恢復,仍然需要一些時間。

這個時間也是房地產的價值重估期。

嚴躍進指出,房地產是不動產,雖然流動性不足,但使用價值、交易價值和投資價值均不可忽視。在任何一個發達經濟體,房地產都有不可替代的價值。隨著調整的推進,關于我國房地產的新的價值評估體系也將逐漸建立。

可以確定的是,在人口、土地、資本等紅利消退,房地產告別增長“神話”的情況下,房地產的“硬通貨”光環將逐漸褪去。因為只有當潮水落下時,才能看清事物的本來面目。

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